19962171882地产寒冬之下，邦泰集团逆势拿地扩张的独特逻辑与谋略
2025-05-08 13:48:28
近日,中指研究院发布了《2025年1—4月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》。不出所料,四川邦泰集团再次名列前茅,拿地面积高达124万平米,位列全国第2,也是前10内唯二的民营房企之一(另一个是第10位的滨江集团)。
坚定全国化无可争议的民企拿地大黑马
一个排名数字可能还不够直观,若我们逐一细数2025年邦泰集团的拿地表现,就会发现邦泰集团就是当之无愧的民企拿地大黑马!
整体来看,在2025年这4个月的时间里,邦泰集团在全国10个城市共计拿下了13宗土地,拿地的“速度”与“广度”在行业中都是顶流的存在。
如果我们将时间再追溯得更长些,会发现不仅是25年,在过往的4年中,都是邦泰集团的高光拓展期。2021年拿地15宗、2022年拿地7宗、2023年拿地21宗、2024年拿地22宗。在全行业下行期,同行都在以去库存为主时,邦泰集团却逆势扩张拿地,依靠靠增量实现大发展,坚定地开启全国化步伐,其扩张速度与广度极为惊人。
行业下行期,为何还敢逆势全国化?
不少人一看到“逆周期、大手笔、全国化”拿地,就认为太疯狂,风险巨大,但事实上,在行业筑底期,房企拿地固然有风险,但也无需过份夸大。首先10万亿的地产蛋糕依旧在,行业不会消失,而且政策基本面也可以说是史上最为宽松的;而且硬币都是两面的,行情出清期积极拿地,也可能是独属于进取者的高机遇。
甚至,我们换个角度看,从近几年地产行业的实际发展情况看,会发现不拿地风险其实更大。众所周知,房企现金流的核心是新项目,而停止拿地后仅依赖存量项目销售,但存量去化速度会随市场热度下降而放缓,销售会迅速下滑。如此一来,不拿地则公司现金流只会越来越糟糕。就当下还活跃在牌桌上的中小房企而言,3年不拿地,基本都极可能会触发“生存危机”。
关键是,它还成功了!
历时18载,邦泰集团已布局川、渝、云、皖、湘、鄂、甘、陕、晋、桂、赣等全国11省(含直辖市、自治区),履迹成都、重庆、昆明、合肥、南宁、长沙、西安、南昌、武汉等38座城市,开发150余个项目。
为何在行业下行期,邦泰集团却能够逆势扩张,稳步实现其全国化的战略布局呢?从邦泰集团的拿地逻辑中,我们或许可以窥见一二。
拿地逻辑1:错位拿地,低溢价低成本。
邦泰集团拿地有自己的一套策略,与主流开发商存在明显的“错位竞争”。一方面是区域错位,主流房企聚焦“长三角和珠三角”热点城市,邦泰布局中西部优质城市。另一方面是城市错位,头部央国企聚焦超高能级城市核心地块,抢地溢价率30%到80%;邦泰则落子中低能级“二三”线城市,如四川德阳、江西南昌等。优质二三线城市对高品质住宅有需求,新规产品稀缺,有市场空间。而另一方面,这些地区的竞争对手少,土地溢价低,更有利于邦泰深耕。
逻辑2:二线加码加量,三线续杯拿地,稳健经营
2020年邦泰开启全国化步伐,加速三线转二线,效果显著,销售额从2021年的202亿增长到2024年的272亿。邦泰集团全国化拿地乍一看貌似很分散,实则不然,背后隐隐展现出其聚焦深耕的两大策略:
就近扩张法则:2020年起立足四川大本营,在周边5小时高铁圈内扩张,形成“中西部”区域聚焦优选城市的格局,避免与头部央国企过度竞争。
二线“加码放量”、三线“续杯接力赛”:邦泰坚持深耕主义,针对二线城市“闪电多子”加码放量,快速提升市占率,如南昌、昆明、南宁、重庆等二线城市多次拿地;针对三四线城市首个项目交付后隔几年再拿地,如山西忻州、四川德阳等三四线城市间隔拿地。
逻辑3:独立操盘、小盘快跑、滚动放量,安全又快速
邦泰集团的拿地采用的是一套系统打法,即邦泰采取的是“只选适宜高周转的纯住宅+只选核心城市优质地段+精选2~5万平米袖珍地块+领先的改善型好房子快销”的系统打法。整体奉行“快拿地+高周转+高去化+快回款+再拿地”的优质小盘快跑玩法。在具体执行层面,邦泰集团有着细致且明确的策略:
城市区域选择:坚守“非重点城市、非核心区域不入”的拿地战略。这意味着邦泰并非盲目扩张,而是精准筛选,只进入那些具备发展潜力、市场需求的核心区域,确保土地资源的优质性和未来的增值空间。
土地规模选择:邦泰专注于适合高周转的中小纯住宅地块。以2025年获取的13宗土地为例,基本都在30亩到80亩以内,相当于2万 - 5万平米的中小袖珍地块。这种规模的地块,开发周期相对较短,资金回笼速度快,能够有效降低企业的资金压力和运营风险。
拿地金额控制:邦泰在拿地金额上十分谨慎,避免因拿地成本过高而给企业带来过大的经营风险。2024年邦泰拿地22宗,拿地金额106亿,平均每宗土地5亿不到;2025年拿地13宗,拿地金额50亿,平均每宗土地4亿不到。这种稳健的拿地策略,使得邦泰在行业下行期能够保持财务的健康和稳定。
产品力打造:为了实现快销,邦泰致力于打造产品力领先的好房子。2024年,邦泰连续发布三大迭新产品系,包括酒店式场景奢宅——境系,将奢华与舒适融入居住体验;东方美学的雅奢之居——悦系,展现东方文化的独特韵味;繁华都市里的优雅庄园——和系,营造出宁静与繁华并存的居住氛围。2025年推出人文经典主义的格调私宅——观系,重释经典的美学主张和心观自在的精神内涵。这些产品不仅满足了不同客户群体的需求,还提升了邦泰在市场上的竞争力。
从实际销售效果来看,邦泰的这套打法成效显著。2024年,邦泰在昆明呈贡中心城区连落两子,5月份邦泰·臻境首开五天内即实现首批次171套房源的全面售罄;7月份邦泰·悦九章首开当月劲销251套。最终,昆明邦泰呈贡双子以70%的市场占有率,月均流速近230套的优异成绩,成为当地市场的明星项目。
邦泰集团在行业下行期逆势扩张的成功,为众多房企提供了宝贵的借鉴经验。其独特的拿地逻辑和稳健的经营策略,不仅帮助邦泰在激烈的市场竞争中脱颖而出,也为企业的未来发展奠定了坚实的基础。随着行业的逐步回暖和市场的不断变化,邦泰集团有望凭借其敏锐的市场洞察力和强大的执行力,继续在房地产市场中稳健前行,为购房者带来更多契合需求的品质人居。
（来源：点财网）